Ekoturizm’in Lüks Siteleri “Eko Köy” Oldu!

Çanakkale İl Genel Meclisi aralıksız Ekoturizm dosyalarını onaylamaya devam ederken; Ekoturizm ruhsatı alan inşaat firmaları ise projelerini “Eko Köy” adı altında satmaya başladılar! Ekoturizm imarlı arazilerde geliştirilen Eko Köy projeleri adı altında lüks konutlar hisse payı ile satışı yapılırken, doğanın tahrip edilmesi tehlikesi ortaya çıkıyor.

Çevreyi koruyan ve yerel halkın refahını gözeten, doğal alanlara karşı duyarlı seyahati ifade eden Ekoturizm; flora, fauna ve kültürel mirasın başlıca cazibe merkezleri olduğu yerlere seyahat etmeyi içerir. Ekoturizm, ayrıca gezginleri koruma biyolojisine dikkat ederek yerel ve doğal çevre hakkında eğitmeye odaklanır.   GERÇEK “EKOTURİZM” YAPILSA MÜTHİŞ GELİR VAR AMA.. Turizm pazarında, doğaya dayalı turizm olarak tarif edilen ekoturizm, sürdürülebilir kalkınma aracı olarak görülüyor. Uluslararası Ekoturizm Topluluğu TIES (The International Ecotourism Society) ekoturizmi şöyle tarif ediyor; Ekoturizm genellikle küçük gruplar halinde yapılır. Konaklama ve yeme içme türü hizmetler çoğunlukla yerel düzeydeki küçük ve orta ölçekli firmalar tarafından verilir." EKOTURİZM’İN DÜNYA TURİZMİNDEKİ PAYI YÜZDE 15! Uluslararası Doğa Koruma Birliği'nin tanımına göre ekoturizm, doğayı ve kültürel kaynakları anlayarak korumayı destekleyen, düşük ziyaretçi etkisi olan ve yerel halka sosyo-ekonomik fayda sağlayan, bozulmamış doğal alanlara çevresel açıdan sorumlu seyahat ve ziyarettir. 2024 yılı dünya turizm gelirleri içerisinde Ekoturizm’in payı yüzde 15’e ulaştı. Ekoturizm pazarının da her yıl yüzde 5 büyüme sağlandığına dikkat çekiliyor.   EKOTURİZM; EV VE ARSA SATIŞINA DÖNÜŞTÜ Dünya’da giderek yaygınlaşan Ekoturizm, Türkiye’de henüz gelişim aşamasında. Ege kıyıları ekoturizm alanlarının en fazla kümelendiği bölge olurken, Çanakkale, Muğla, Balıkesir ve İzmir’de ekoturizm projeleri yoğunlaşıyor. Bozcaada, Küçükkuyu, Assos, Erdek, Ayvacık, Bayramiç, Çeşme, Şirince ve Bağlarözü gibi bölgeler ise öne çıkan yerler oluyor. Ancak Ekoturizm özellikle Çanakkale’de inşaat ve emlak rantı için araç olarak kullanılıyor. Köylülerden ucuza alınan arazilerden sonra köy mücavir alanlarından alınan tarım arazileri, ormanlık alanlar da Ekoturizm imar rantına kurban edildi.   Çanakkale İl Genel Meclisinden geçirilen Ekoturizm İmar Planları, daha sonra emlakçılar aracılığı ile satışa sunuluyor. Kimi büyük inşaat firmaları ise; hazırladıkları projeleri satarak lüks konut satışına başladılar. Ekoturizm yapılacak denilen arazilerde birbirinden lüks siteler inşa edilip milyonlarca liraya satışa sunuldu.   DOĞAL KAYNAKLARIN TAHRİP EDİLECEĞİ ENDİŞESİ KISA SÜREDE RANTA DÖNÜŞTÜ Pandeminin etkisiyle ekolojik yaşama olan ilginin arttı ve kırsalda yaşama isteği ön plana çıktı. 2016’da yürürlüğe giren 1/100.000 ölçekli Çanakkale-Balıkesir Çevre Düzeni Planı’nda ekoturizm alanlarının belirlenmesi ve proje tekliflerinin alınmasının önü açıldı. Fakat bu projelerin Çanakkale’nin kırsalında olması ve Kaz Dağları’nın eteklerinde bulunan tarım alanlarının imara açılması doğal kaynakların tahrip edilebileceği endişesini yarattı. KONUT YAPMAK YASAK, KAT MÜLKİYETİ KURULAMIYOR.. AMA.. Ekoturizm projeleri, Kültür ve Turizm Bakanlığı ve ilgili il özel idarelerle yürütülecek yasal izinlerle hayata geçiyor. Ekoturizm alanlarında konut yapılamıyor ve kat irtifakı/kat mülkiyeti kurulamıyor. Ayrıca, ekoturizm imarlı parsellere yönelik minimum ifraz şartı da bulunuyor. Yani arazilerin bölünmesi sıkı kurallara tabi.   Ekoturizm alanlarında belirli büyüklükte inşaat alanı yapılabiliyor. Bu da ekolojik dengeleri koruma ve yapılaşmanın sınırlandırılması amacıyla getirilen bir kural. Bu yapılarda resepsiyon alanının bulunması zorunlu. Proje turizm tesisi olarak tanımlandığı için odalar Kültür ve Turizm Bakanlığı denetimine tabi ve turizm işletme belgesi alınması gerekiyor. Bir turizm tesis olarak nitelendirildiği için konaklayanların kimlik bilgilerinin bağlı bulunulan kolluk kuvvetleri ile paylaşılması zorunlu.   PLAN ÇIKTIKTAN SONRA 500’DEN FAZLA DOSYA BAŞVURUSU YAPILDI Yapılan araştırmaya göre; sadece Çanakkale’de çevre düzeni planından sonra Ekim 2024 ayına kadar yaklaşık 500 adet ekoturizm projesi Çanakkale İl Genel Meclisine başvurusu yapıldığını belirtiliyor. CHP’li İl Genel Meclis Üyesi Güneş Pehlivan’da geçtiğimiz hafta 293 Projeye onay verildiğini açıklamıştı. Bekleyen diğer tüm projelerle Ekoturizm için başvuru yapılan projelerin toplam alanının 19 milyon metrekareye ulaştığı da açıklanmıştı. LÜKS SİTELERİN ADI “EKO KÖY” OLDU! Ekoturizm adı altında imar plan değişikliğini İl Genel Meclisinden geçiren inşaat firmaları yaptıkları lüks konutlardan oluşturdukları sitelerin adını Eko Köy olarak pazarlamaya başladılar. Ekoturizm projelerinde kat mülkiyeti yada kat irtifakı verilemiyor, buralardan alınacak konutlara tapu verilemiyordu. Ancak firmalar mevzuatları atlatmanın yolunu buldular!   MEVZUATLARI ATLATTILAR; ŞİRKET VEYA KOOPERATİF ÜYESİ OLARAK SATIYORLAR Son dönemde özellikle Kuzey Ege’de Assos’ta ekoturizm bölgesi olarak belirlenen yerlerde Eko Köy konsepti ile geliştirilen projelerin sayısı hızla artmaya başladı. Eko Köy projelerinin ortak özelliği ise kat irtifakı/kat mülkiyeti olmadan Ekoturizm izni kapsamında yapılan projeler olması. Eko Köy projelerinden yapı satın alan yatırımcılar kurulan bir kooperatifin üyesi ya da kurulan şirketin ortağı olarak mülk ediniyor!   KONUTLAR ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARA SATILAMIYOR.. MAĞDURİYET YARATACAK! Ekoturizm adıyla yapılan bu projelerle doğal alanların tahrip edilmesinden endişe duyuluyor. Ayrıca yatırımcıların sayfiyede ev hayali ile hisse payı satışıyla bu projelerden yer alıp mağdur olabileceklerine vurgu yapılıyor. Bu bölgelerde son dönemde bilindik markalar da “sayfiyede uygun fiyata kendi evinizin sahibi olun” vaadi ile hisseli ekoturizm imarlı arsalar satıyor. Hukukçular, ekoturizm imarlı arsalardan kişilerin kendi evini yapmasının mümkün olmadığını, burada turizm imarlı, çok ortaklı yapılar yapılabileceğine ve bu durumun da ileride pay satışında sorunlara neden olabileceği konusunda uyarıda bulunuyorlar.   EKO KÖY’LER BİRÇOK MÜLKİYET DAVASINA SEBEP OLACAK! Kat irtifakı kurulamaması ve taşınmazın paylı mülkiyete tabi olmasının uygulamada birtakım sorunlara yol açtığına dikkat çeken bir hukukçu “Tüketicinin kullandığı bağımsız birimin arsa payının satışına ilişkin süreç ve bağımsız birimin mülkiyetinin müstakil kullanıma tahsis edilememesi, arsa paylarının üçüncü kişilere devrinde diğer maliklerin önalım hakkı ve malikler arasında yukarıdaki konularda anlaşma sağlanamaması halinde paylı mülkiyet düzeninin dava yoluyla sona erdirilmesi ihtimali riski olarak sıralanabilir” uyarısında bulundu.